새롭게 개발할 수 있는 공간이 점점 한정돼 가면서 이미 지어진 건물의 외관과 시설 개선에 대한 욕구가 늘어나고 있다. 외국의 경우 이런 리노베이션(Ｒenovation) 시장신장율이 신축시장신장율을 이미 넘어섰다. 가까운 일본만 해도 91년에 이미 연간 10조엔 이상의 시장을 형성하고 있고 유럽의 경우는 건설시장의 30∼40%를 이 리노베이션이 차지하고있을 정도다.
특히 국내에서는 어려운 ＩＭＦ시대를 맞아 증축이나 이사비용보다 상대적으로 저렴한 이 리노베이션방식이 점차 확산되고 있다. 본격적인 리노베이션시대를 맞아 이 개념과 필요성, 비용과 체크포인트 등을 살펴보고 대표적인 성공사례를 살펴보자.
@ 리노베이션이란 무엇인가
"리모델링, 리폼, 리노베이션 등 모두 다른 말인가요？ 아니면 같은 말인가요？" 요즘 주변에서 흔히 던지는 질문이다. 최근 신문이나 잡지등이 앞다퉈 건물개조에 대한 기사를 다루면서 관련 용어가 통일되지 않았기 때문이다.
결론부터 말하면 이중 가장 넓은 의미로 쓰이는 것이 바로 `리노베이션'이다. 리폼이나 리모델링 등의 경우는 주로 낡은 아파트나 주택의내부개조를 의미한다. 혹은 단독주택을 카페나 식당같은 상업시설로 고치는 용도변경까지 포함시키기도 한다.
그러나 개조의 대상은 주거뿐만아니라 상업과 업무 시설 등 다양한 용도의 건물들이 될 수 있다. 그 범위도 내외부의 마감에서 설비의 개보수까지 포함해 생각한다면 여기에 가장 적합한 말이 리노베이션이라 할 수있다.
즉 리노베이션이란 기능과 성능을 고도화하는 비교적 대규모의 개보수공사를 말한다. 리노베이션의 종류로는 건축물의 외관만 수선하는 방법
, 건축물의 내외부를 고치는 방법, 증·개축을 통해 건물을 전반적으로고치 는 방법 등이 있다.
큰 돈을 들이지 않고 개조하는 방법으로 건물구조에 중심이 되는 내력벽 바닥 기둥은 그대로 두고 내부와 모양을 바꾸는 것이 가장 일반적이다. 아직 수명이 다하지 않은 멀쩡한 건물을 허무는 것은 낭비다. 건물을 잘 손해 리노베이션한다면 적은 돈으로 높은 가치를 창출해 낼 수있다.
@ 리노베이션을 왜 하는가
모든 사물에 수명이 있듯이 건축물에도 수명이 있다. 건축물의 수명을좌우하는 것은 1차적으로 그것을 구성하는 재료의 강도일 것이다. 여러재료로서 구성되는 건축물의 수명은 적절한 시기에 각 부위에 대한 개선조치를 취해 준다면 충분히 길어질 수 있다.
그런데 개개의 건축물에는 소유주가 바뀌거나 용도가 전환될 때, 라이프사이클에 따른 기능적인 역할이 달라질 때, 주변 환경의 변화에 적응해야 할 때 등 여러 경우가 발생한다. 그때마다 보존이냐 신축이냐 혹은 그 절충적 단계인 리노베이션이냐 하는 선택의 기로에 서게 된다.
리노베이션의 목적이란 크게 두가지로 생각할 수 있다. 첫째 건물이 손상돼 쾌적하고 안전한 생활을 하기위해 필수적으로 이 작업을 해야하는 경우다. 둘째는 기존 건물을 생산적으로 활용하여 수익성을 높이기위해서다. 가령 주택의 리노베이션은 작은 불만에서 출발할 수도 있다.
주택가의 단독주택에 오래 거주해온 건축주가 있다고 가정해 보자. 이웃에 신축건물이 늘어나고 수돗물 수압이 낮아져 불편하다든지 환기시설이 낡아 음식냄새가 잘 빠지지 않는다든지 이런 작은 불만이 모여 큰불편이 된다.
혹은 생활패턴의 변화에 따른 문제도 발생한다. 아이들이 커가며 서재라든지 음악감상 등 취미생활을 위한 공간이 필요해지는 등 이런 라이프사클의 변화는 필연적으로 주거환경의 변화를 요구한다.
물론 가장 쉬운 해결방법은 새집을 신축하거나 원하는 집으로 이사를 가는 것이다. 그러나 여건이나 비용이 여의치 않을 경우 생각할 수 있는 경우가 바로 리노베이션이다. 이 개념이 적용되는 것은 주택뿐만아니다.
주택뿐만아니라 빌딩이나 상가등 모든 건축물은 이용자의 업무상 생활장소가 되거나 정보교환의 주무대다. 즉 도시의 발전과 지역성장에 적극기여하고 있다. 특히 요즘 인텔리전트 빌딩이라 불리는 건물이 많이 신축되고 있다. 결국 건물은 그 자체적인 외양이나 기능이 그 시대의 산업수준과 기술이 투영된 상징물인 셈이다.
한 건물의 경제적 수명을 50∼60년으로 잡았을 때 건물의 수명이 다할때까지 보통 2∼3차례는 대규모 리노베이션 시기를 맞게 된다. 특히 이사이클이 가면 갈수록 더욱 단축되고 있다. 이미 미국의 오피스텔만 놓고 볼 때 이 분야 리노베이션 시장규모가 신축시장을 능가했다는 점은많은 시사점을 주고 있다.
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